TOKİ, Robın Hood mu rakipsiz bir tekel mi?
Son yılların en büyük konut hamlesinin baş aktörü. Dev kentsel dönüşüm projelerinin merkezinde. Türkiye'nin büyük çoğunluğunun hayali ev sahibi olmak. TOKİ'nin hedefi de bu hayali kuranlar. "Hayalleriniz gerçek olacak." sloganıyla binlerce ev yaptı ama Toplu Konut İdaresi bu süreçte yolsuzluk iddiaları dahil büyük eleştirilerin de merkezine oturdu.
Semin Gümüşel Güner
Türkiye kalabalık bir ülke. Nüfusu neredeyse 77 milyon. Her yıl sayı biraz daha büyüyor. Konut ihtiyacı da öyle. Bu ihtiyacın Türkiye'deki muhatabı başbakanlığa bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ).
TOKİ 1984'ten beri hayatımızda. Ama Adalet ve Kalkınma Partisi'nin 3 Kasım 2002'de iktidara gelmesiyle kabuk değiştirdi.
AK Parti'nin ilk icraatlarından biri, konut seferberliğiydi. 2003'te, beş yılda 250 bin konut inşasını öngören Acil Eylem Planı yürürlüğe girdi. AK Parti kriz sonrası inşaat sektörünü ekonominin lokomotifi yapmaya karar verdi. Temel enstrümanı da TOKİ oldu.
Sayıştay'ın TOKİ raporuna göre, 2002'de TOKİ'de çalışan sayısı 282 iken, 2012 sonunda bu rakam 637 oldu. [HÜSEYİN NARİN/AL JAZEERA]
TOKİ'nin faaliyet raporu başarılı görünüyor. 2014 Mart ayı itibariyle yüzde 85'ini sosyal konut olarak nitelediği 622 bin konut yapmış. Bunların bir kısmını kendisi, bir kısmını yedi iştiraki aracılığıyla veya başka şirketlere yaptırıyor. 400'den fazla firmaya iş imkanı, 900 bin kişiye istihdam sağlıyor.
Büyük şehirlerden, Anadolu kentlerine sahillerden, iç kesimlere Türkiye'nin 81 ilinde TOKİ konutları yükseliyor. TOKİ ile ilgili en sık duyduğumuz memnuniyet cümlesi şu: "Sayesinde ev sahibi olduk, bu şartlarda ev almayı hayal bile edemezdik."
TOKİ 2003 sonrası kamu arsa ve arazilerini değerlendirerek, yüksek gelir grubuna yönelik projeler üreterek sosyal projeleri için kaynak yaratmaya başladı. Hatta bu yüzden TOKİ'yi bir ara zenginden alıp fakire veren ünlü kahraman Robin Hood'a benzetenler oldu. "TOKİ'nin başarısı, Robin Hood'luk yapması. En değerli yerlerdeki arazileri kapasitesi üzerinden geliştirdi. Bunun en güzel örneği, Ataşehir. Ataşehir'in kapasitesi yüzse, onu iki yüze çıkardı. Buradan elde ettiği finansmanla sosyal konutlar yaptı. Gayrimenkul, proje geliştirme konusunda bir becerileri var, piyasayı iyi kullandılar, değerleri maksimuma çıkardılar." Bu sözler şehir plancısı Faruk Göksu'ya ait.
100 lira taksitle ev
Yoksullara yönelik evler, TOKİ'nin en büyük hizmeti olarak görülüyor. 100 liradan başlayan taksitlerle, peşinatsız ve 20 yıl vadeli olarak ev sahibi olmak mümkün. Ancak bu imkandan sadece sosyal güvenliği olmayanlar yararlanabiliyor.
TOKİ'nin bu yıl verdiği rakamlar Robin Hood benzetmesiyle örtüşüyor.
TOKİ, Türkiye'nin en büyük arazi kaynağına sahip kurum. TOKİ Hazine'den bedelsiz olarak arsa ve arazileri devralabiliyor. 2011'de bu şekilde kuruma devredilen arsa ve arazilerin miktarı 6 milyar 877 bin 247 m2. 2012'deyse bu rakam, 10 milyon 110 bin m2 civarında. [HÜSEYİN NARİN/AL JAZEERA]
m2
TOKİ eleştirileri
Ama tablonun tamamı yukarıdaki verilerden ibaret değil. Farklı tespitler yapanlar da var.
TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası'nın (İMO) 2009'da yayınladığı 'TOKİ Değerlendirme Raporu'nda, 'Robin Hood Efsanesi Gerçek Değil' başlığı altında, o dönemki verilere dayanarak TOKİ'nin İstanbul'da gerçekleştirdiği konutlardan yüzde 56'sının lüks ve gelir getirici özellikler taşıdığı, yüzde 44'ünün ise sosyal konut niteliğine sahip olduğu tespiti var.
TOKİ'nin sosyal konut politikası üzerine çalışan, Boğaziçi Üniversitesi Sosyoloji Bölümü'nden Yrd.Doç.Dr. Tuna Kuyucu'ya göre, TOKİ'nin verdiği rakamlarda sadece yoksullara kaç ev üretildiğini öğrenmek de mümkün değil çünkü yoksul ve alt gelir grubunun rakamları bir arada paylaşılıyor, "Aslan payı, yüzde 40.3 ile dar ve orta gelir grubuna yönelik konut üretiminde."
Stuttgart Üniversitesi Uluslararası Şehircilik Enstitüsü'nde gelişme planlaması üzerine çalışan Yaşar Adanalı'nın da sosyal konut hesabına farklı bir bakış açısı var: "Hedef kitle 'dar, orta, alt, yoksul' gruplar gibi oldukça geniş bir çerçevede tutuluyor. 'Alt-yoksul' gelir grubu için belirtilen koşul 2014 yılı için, 'aylık hane halkı geliri en fazla net 2.600 TL, İstanbul ilinde ise 3.100 TL' olması. Yani hedef kitle, asgari ücretin en az üç veya dört katı geliri olan haneleri de içeriyor. Ancak, bu geniş 'alt-yoksul grubu' tanımı kapsamında üretilen konutlar, TOKİ'nin toplam üretiminin yüzde 25'ini geçmiyor. Bu oran içinde üretilen konutların çok azını ise aylık 100 TL taksitli 'yoksul grubu' oluşturuyor." TOKİ'den, yapılan konutların ne kadarının sadece yoksullara ve sadece alt gelir grubuna yönelik olduğuna dair sorumuza yanıt alamadık.
TOKİ'nin 1984 - 2002 arası döneminde, verdiği kredilerle konut kooperatifleri aracılığıyla yaklaşık bir milyon aile ev sahibi oldu, aynı dönemde TOKİ 43 bin konut inşa etti. 2003 - 2014 arası TOKİ 620 bin konut üretti. [HÜSEYİN NARİN/AL JAZEERA]
İMO'nun TOKİ hakkındaki raporunda, özellikle yoksul kesimlere hitap eden konutların sağlıklı, dayanıklı ve kaliteli olma özellikleri açısından sınıfta kaldığı ifade edilmiş. Raporda İstanbul Ayazma - Tepeüstü bölgesindeki TOKİ konutlarından örneklere ve iki sene geçmeden konutların çürümeye, dökülmeye başladığı gözlemlerine yer verilmiş.
Yargıya intikal eden vakalar da var. Sayıştay'ın 2014 Mart'ta açıklanan 2012 TOKİ raporuna göre, eksik ve kusurlu işler sebebiyle açılan davaların sayısı Temmuz 2013 itibariyle 2 bin 100, 2012'deyse bin 688 imiş. TOKİ Başkanı'nın açıklamasına göre, 2012'de kurumun ürettiği konut sayısı 44 bin.
TOKİ'ye karşı açılan davalarda da artış var. 2010'da 5 bin 136 olan rakam Temmuz 2013'te 34 bin 766'ya ulaşmış. Geç teslim nedeniyle açılan dava sayısı 20 bin 682. Bu sebeple ödenen tazminatlar ise Temmuz 2013 itibariyle 117 milyon 800 bin.
TOKİ'nin gücü
İnşaat sektöründeki tek kamu kuruluşu TOKİ yasal düzenlemelerle bürokratik ağırlıklarından kurtuldu. Başbakanlığa bağlı özerk bir kuruluş haline geldi. Kamu İhale Yasası'nda yapılan bir değişiklikle; kamulaştırma, mülkiyet, arsa temini, imar işlemleri ve uygulama projesine ilişkin şartlar aranmaksızın ihaleye çıkabilme yetkisi aldı.
Bir özel şirket gibi faaliyet gösteriyor. Emlak Bankası, Arsa Ofisi gibi kapanan kamu kurumlarının taşınmazlarını ve yetkilerini de devraldı. Buna sadece yerel yönetimler ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda olan plan yapma yetkisi de eklendi, üstelik yerel yönetimlerin TOKİ'nin yaptığı planlara itiraz hakkı yok.
TOKİ okul, sağlık ocağı, hastane, stadyum, kütüphane, cami, ticaret merkezi de inşa ediyor. 2014 Mart itibariyle 525 spor salonu, 523 okul, 500 ticaret merkezi ve 492 caminin yapıldığı verileri faaliyet raporunda yer alıyor. [HÜSEYİN NARİN/AL JAZEERA]
Yani TOKİ Ankara'dan Türkiye'nin dört bir yanındaki şehirlerin kaderini belirleyebiliyor demek yanlış olmaz.
İnşaat sektörü ekonominin lokomotifi
Başta gayrimenkul ve konut olmak üzere 250 civarında alt sektörü tetikleyen inşaat sektörü, son dönemin en hızlı büyüyenlerinden. İnşaat sektörünün 2013'ün ilk üç dönemindeki ortalama büyüme oranı yüzde 7,4. Aynı dönemde, Türkiye ekonomisi yaklaşık yüzde 4 büyüdü. TOKİ aracılığıyla konut sektörüne aktarılan kaynak büyük. TOKİ Başkanı Ahmet Haluk Karabel, bu rakamın 2013'te 10,5 milyar lira, 11 yılda yapılan yatırımın yaklaşık 61,5 milyar lira olduğunu söylüyor.
Türkiye'de üretilen konutlarının yaklaşık yüzde 9'unu TOKİ, yüzde 1,5'unu ise iştiraki Emlak Konut GYO üretiyor. Türkiye'nin son 10 yılda en çok iş yapan inşaat şirketlerinin üyesi olduğu KONUTDER üyesi 17 firma, TOKİ ve Emlak GYO ile yaptıkları projeler hariç, yüzde 1,6 oranında pazar payına sahip. Pazarın geri kalan yüzde 87,7'lik kısmını ise, çoğunluğu 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalar oluşturuyor.
2013'te konut satışları da arttı, 2011'de 708 bin 275 olan rakam 2013'te bir milyonu aştı. KONUTDER'in Şubat 2013'te açıkladığı verilere göre, inşaat sektörü istihdamın yaklaşık yüzde 7'sini (yılda 1.6 milyon kişi) sağlıyor.
TOKİ de inşaat sektörü de büyüyor. TOKİ sisteminin işleyişini Mimar Sinan Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümünden Doç.Dr. Murat C. Yalçıntan şöyle anlatıyor: "TOKİ genellikle özel sektörün önünü açmaya yönelik işler yapıyor. Mesela TOKİ İstanbul Kayabaşı'nda konut yaparken, özel sektöre de 200 bin konutluk yatırım alanı açıyor. TOKİ orada inşaat sürecini başlatmasa özel sektör yatırım için Kayabaşı'nı tercih etmezdi."
TOKİ gecekondu sorununu çözdü mü?
Sorunun cevabıyla ilgili sayısal veri bulmak kolay değil.
Türkiye'de gecekondu kavramıyla ilgili en ciddi araştırmalardan birini yapan kentleşme uzmanı Prof. Ruşen Keleş'in 2011 tarihli 'Kentleşme Politikası' kitabında verdiği rakamlara göre, Türkiye'de kentsel nüfusun yüzde 30'a yakını gecekondularda yaşıyor.
En büyük beş kentte bu oran, yüzde 50 civarında. 1980'de Türkiye'de gecekondu sayısı 1 milyon 150 bin, gecekondu nüfusu 5 milyon 750 bin, kentsel nüfus içindeki paysa yüzde 26,1. 2002'deyse bu rakamlar değişiyor, gecekondu sayısı 2 milyon 200 bine, nüfus 11 milyona, kentsel nüfus içindeki paysa yüzde 27'ye çıkıyor.
TOKİ'nin en önemli görevlerinden biri de, alt gelir gruplarına yönelik konut inşa ederek gecekondulaşmayı önlemek. TOKİ'nin bugüne kadar gecekondu dönüşüm projeleri kapsamında inşa ettiği konut sayısı 88 bin 621.
Gecekondu Kanunu yetkileri TOKİ'ye devredildiği için, TOKİ belediye meclislerinin onayını almadan gecekondu dönüşümü için imar planı yapabiliyor. Eski Çevre ve Şehircilik Bakanı ve TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar da Kasım 2013'te mecliste yaptığı bir konuşmada, "Artık Türkiye'de gecekondu yapılmıyor. Kaçak yapılaşma çok az." dedi. Ama son yıllarda Türkiye'de gecekondulaşmayla ilgili net veri yok.
Peki var olan gecekondu bölgelerinde ne yapıldı? İstanbul'da şehrin merkezindeki Sulukule, Ayazma, Tepeüstü gibi mahallelerde dönüşüm gerçekleştirildi. Ancak kentsel dönüşümün temel prensiplerinden biri olan yerinde dönüşüm gerçekleşmedi, buralardaki insanlar şehrin dış çeperlerine yerleştirildi.
Yıldız Teknik Üniversitesi'nden Doç. Dr. Asuman Türkün, 'İstanbul'da Eski Kent Merkezleri ve Gecekondu Mahallelerinde Kentsel Dönüşüm ve Sosyal-Mekansal Değişim' araştırması için iki yıl boyunca İstanbul'un ilk gecekondu dönüşüm projelerinin gerçekleştirildiği mahallelerde çalıştı. Gecekondu sorununa getirilen çözümü şöyle anlatıyor: "Ayazma ve Tepeüstü'ndeki mahalleli Bezirganbahçe'deki TOKİ binalarına gönderildi, kimliksiz 15-16 katlı binalara yerleştirdiler. Bunların yarısına yakını ayrıldı. Gecekonduları enkaz bedeliyle alındı, geri kalanı için borçlandılar. Bu bölgede işsizlik çok yüksek, bu süreçte yüzde 50'si işini kaybetti. 'Buralara uyamadık' diyorlar; daha önce soba yakıyordu şimdi doğalgaz kullanıcısı oldular. Site ve apartman aidatları ağır geliyor." Türkün'e göre, o binaların verdiği düzen duygusu başarı gibi algılansa da durum pek de öyle değil.
Bütün şehirler birbirine mi benzeyecek?
TOKİ bugüne dek 81 ilde çeşitli projeler üretti. Hiç TOKİ amblemi görmeseniz de, hangi konutlar TOKİ'nin hemen anlıyorsunuz.
"Evet, TOKİ sayesinde binlerce insan çok ekonomik şartlarda ev sahibi oldu. Ancak bu gidişle önümüzdeki yıllarda TOKİ projeleri nedeniyle Türkiye'nin tüm şehirleri birbirine benzeyecek. TOKİ kentleri tektipleştiriyor, kimliksizleştiriyor." Eleştiriyi yapan 2011'deki depremden sonra yeniden şekillenen Van'dan bir isim, 100.Yıl Üniversitesi Mimarlık Fakültesi öğretim üyesi Şahabettin Öztürk. Bu eleştirilerin ardından, TOKİ, son iki yıldır projelerinde yerel ve yöresel mimariye daha fazla ağırlık verildiğini ve bunun süreceğini açıklıyor.
Madalyonun iki yüzü
Doktora çalışmasını TOKİ üzerine yapan, bu alanda çalışan nadir akademisyenlerden Bilgi Üniversitesi Mimarlık Fakültesi'nden Emrah Altınok madalyonun iki yüzü olduğunu düşünenlerden, "TOKİ ekonomik krizin aşılması, emlak sektörünün canlandırılması, kaynak yaratma konuları açısından bakıldığında başarılı bir kurum."
Madalyonun diğer tarafındaysa, TOKİ'nin ürettiğinden çok daha fazlasını tükettiği iddiası var: "TOKİ'nin şu an sahip olduğu plan yapma yetkisi çok ciddi bir yetki. Sadece kaynak yaratmaya odaklı bir bakış açısıyla hareket edilemez."
Altınok'a göre, TOKİ uygulamaları bu açılardan sorunlu. "Ankara'dan misal Giresun'a hiç gitmeden Giresun planlanıyor. Ayrıca TOKİ, elinde bulundurduğu planlama yetkisini, kentin kültürel, doğal ve tarihi değerlerini tüketen, sürdürülebilirlik ilkelerine tamamen ters düşen bir biçimde kullanıyor, bu da tüm İstanbulluların ve hatta ülkenin geleceğini tehdit eden bir soruna işaret ediyor."
Altınok TOKİ'nin mülkiyetindeki arazilere, planlama yetkisine sahip olduğu alanlara ve hali hazırda planlamış olduğu yeni gelişme odaklarına dikkat çekiyor: "Üçüncü köprü - Kuzey Marmara Otoyolu ile kuzey sahilleri arasında kalan yeni gelişme alanları ve bu otoyolu TEM'e bağlayan bağlantı aksları üzerindeki bir takım alanlar TOKİ mülkiyetinde. TOKİ bu alanları imara açabilme yetkisine de sahip; dolayısıyla köprünün ve bağlantı yollarının ulaştığı tüm bu alanlar potansiyel gelişme alanı. Bu alanlar İstanbul'u besleyen su havzaları ve orman alanlarının da içerisinde."
Altınok'a göre yakında tüm bu havza tamamen yapılarla dolma riski altında.
"Biraz daha güneye inersek, yine Küçükçekmece havzasının tamamı (Başakşehir, Avcılar-Ispartakule, Resneli ve Halkalı bölgeleri) TOKİ'nin planladığı ya da planlama yetkisine sahip olduğu devasa alt-bölgeler. Bu alanlarda bir kısım inşaatlar halihazırda başladı. Bu bölgede TOKİ planlarındaki konut alanlarının tamamı ihale edildiğinde, havzanın tamamı deliksiz yapılaşmış olacak."
TOKİ denetimsiz mi?
17 Aralık operasyonlarında adı yolsuzlukla gündeme gelince bu soru daha sık sorulur oldu.
1992 - 1996 arası TOKİ Başkanlığı yapmış Yiğit Gülöksüz göre, eskiden TOKİ'nin üstünlüğü, kooperatiflerin (2000'lere kadar TOKİ kooperatiflere kredi veriyordu, inşaatlar kooperatifler üzerinden yürüyordu) üyelerinin arsa seçimi, konutun planlaması ve uygulamasının her aşamasında kararlarla katılabilmesi, hesapları denetleme imkanına sahip olmasıydı. Gülöksüz, "2003 sonrası TOKİ'ye yasalarla aktarılan kaynaklar, yetkiler ve yeni roller, ülkenin her yerleşiminde tamamen yerel bir konu olan konutu, tüm kararları Ankara'da alınan, aşırı merkeziyetçi bir yapıya hapsetti." diyor.
Özellikle alt gelir ve yoksul grubuna yönelik konut projelerinde, kalitesiz malzeme, ince ve yalıtımı yetersiz duvarlar, kapı ve pervazlarda problemler şikayetler arasında. TOKİ'nin inşa ettiği Bursa'daki bu evde de tavan akıyor. [HÜSEYİN NARİN/AL JAZEERA]
Son Sayıştay raporundan bir örnek, sistemin suistimale açık yönlerini de gösteriyor. Kurumun 2012 raporunda, Sivas ve Malatya'da inşa edilen stadyumlarda kale direkleri, korner direkleri ve saha çizgilerinin maliyetleri 192 bin 499 lira olarak belirlenmişken, Malatya'daki projede bu rakamın yaklaşık 2 milyon 393 bine, Sivas'ta ise 3 milyon 285 bine çıktığı tespit ediliyor.
Kentsel gelişim ve şehircilik üzerine çalışan, TOKİ üzerine araştırma yapmış nadir isimlerden, 1999'dan beri Türkiye'de yaşayan şehir plancısı Jean-François Perouse'a göre, TOKİ devletin geniş imkanlarını kullanan, imar alanında kamu/özel ortaklıklarını teşvik eden, Emlak Konut GYO gibi kendisine bağlı özel şirketlerini iyice besleyen ve kamu arsalarını özel sektöre aktaran, hesap vermeyen ve şeffaf olmayan bir yapı.
Hesap vermeme, şeffaf olmama ve denetlenmeme iddiaları, TOKİ'ye yöneltilen en ağır eleştiriler.
Peki, TOKİ nasıl denetleniyor? Toplu Konut İdaresi kendisi gibi başbakanlığa bağlı bir kurum olan Yüksek Denetleme Kurumu'nun denetimine tabii.
Kuruma hakkındaki tüm eleştiri ve iddiaları sorduk ama TOKİ'den seçim çalışmaları nedeniyle yoğun oldukları gerekçesiyle yanıt alamadık.
Kaynak: AlJazeera Turk